Casă construită pe un teren care nu e în actul de proprietate

Întrebare client

Am o casă construită pe un teren ce nu îl am în actul de proprietate. Cum pot obține acte pentru cei 280 mp de teren?

Răspunsul echipei Proiect24.ro

Situația descrisă — casă construită pe un teren care nu apare în actul de proprietate — este destul de frecventă în România și are mai multe soluții posibile, în funcție de statutul juridic actual al terenului. Înainte de orice, trebuie clarificat al cui este terenul în prezent. De aici pornește totul.

Pasul 1: Aflați cine este proprietarul actual al terenului

Solicitați la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) din județul dumneavoastră un extras de carte funciară pentru informare pe terenul respectiv. Dacă terenul nu are carte funciară deschisă, mergeți la Primărie și cereți informații din registrul agricol și din evidențele de patrimoniu ale UAT-ului. Pot apărea trei situații:

A. Terenul aparține statului român sau unității administrativ-teritoriale (comună/oraș) — cel mai des întâlnit caz când există o casă construită pe el de zeci de ani.

B. Terenul figurează pe numele altei persoane fizice (un fost proprietar, moștenitori, etc.).

C. Terenul nu are proprietar tabular identificat — nu este intabulat pe nimeni.

Pasul 2: Soluțiile, în funcție de situație

Dacă terenul este al statului sau al primăriei

Aveți drept de preempțiune la cumpărare în baza legii care permite atribuirea în proprietate a terenurilor aflate sub construcții autorizate, către proprietarul construcției.

Procedura:

• depuneți cerere la primărie prin care solicitați atribuirea/vânzarea terenului de sub și din jurul casei (cei 280 m.p.);
• documentația include: actul casei, certificat fiscal, plan cadastral întocmit de un topograf autorizat ANCPI, declarații;
• dosarul ajunge la Comisia locală de fond funciar și apoi la Comisia județeană, care emite ordinul prefectului — actul în baza căruia veți deveni proprietar și veți putea intabula terenul.

Dacă terenul nu are proprietar tabular și îl folosiți de mulți ani

Aveți două căi:

Uzucapiunea (prescripția achizitivă) — dacă posedați terenul public, pașnic, neîntrerupt și sub nume de proprietar:

• 30 de ani (uzucapiunea de drept comun)
• 10 ani (uzucapiunea tabulară din noul Cod civil.

Procedura este judiciară — se introduce acțiune la judecătorie, cu martori, expertiză topografică și certificat de la primărie.

Înscrierea pe baza posesiei  - dacă în localitatea dumneavoastră se desfășoară lucrări sistematice de cadastru (PNCCF) sau se face înregistrare sporadică la cerere, terenul poate fi intabulat direct pe baza posesiei, fără proces, cu acte de la primărie (adeverință de rol agricol, declarații de vecini, etc.). După 3 ani de la înscriere, dacă nimeni nu contestă, dreptul devine deplin.

Dacă terenul figurează pe alte persoane

Aici lucrurile sunt mai delicate — fie identificați proprietarii și încheiați un contract de vânzare-cumpărare la notar, fie, dacă posedați terenul de mult timp și ei nu se manifestă, mergeți tot pe uzucapiune.

Pasul 3: Ce trebuie să faceți concret acum

1. Contactați un topograf autorizat ANCPI — va face măsurătorile celor 280 m.p. și va verifica suprapunerile cu vecinii și cu ortofotoplanul.
2. Cereți extras de CF și informații la OCPI despre situația juridică.
3. Solicitați la primărie adeverință din registrul agricol care să ateste că dumneavoastră figurați ca utilizator/posesor al terenului și de când.
4. Consultați un avocat sau notar pentru a alege procedura potrivită — diferența de costuri și de timp între uzucapiune (proces de 1-2 ani) și atribuire administrativă (6-12 luni) este semnificativă.

Observație importantă

Faptul că aveți casă construită pe teren vă oferă un avantaj juridic real — mai ales dacă există autorizație de construire sau dacă imobilul este înscris fiscal pe numele dumneavoastră de mulți ani. Aceasta dovedește o posesie de bună-credință și sub nume de proprietar, ceea ce este esențial pentru oricare dintre soluțiile de mai sus.

Vă recomandăm să începeți cu pasul 1 (extrasul de CF și o vizită la primărie) — fără aceste informații, nimeni nu vă poate spune cu exactitate care este drumul corect. Succes!